Rapport d'exemple — Grasse (Alpes-Maritimes)

Votre terrain et son zonage

Votre parcelle de 9 580 m² est située au l'adresse étudiée (masquée), dans la zone A (zone agricole) du PLU approuvé le 18 septembre 2025.

La zone A regroupe, selon le règlement, « les terrains qui font l'objet d'une protection particulière en raison de la valeur et du potentiel agronomique, biologique et économique des terres agricoles. Elle est destinée à l'activité agricole et aux constructions liées et nécessaires aux besoins de l'exploitation agricole. » p.145

Toutes les constructions sont interdites par défaut, sauf celles expressément listées à l'article DS-A 2 du règlement. Ce n'est pas une zone urbaine — c'est une zone de protection des terres où l'accueil de projets d'habitation neuve est impossible.

Votre terrain n'est pas en secteur Ap (sensibilité paysagère renforcée) ni en secteur Apr (plateau de Caussols, site classé) — il relève de la zone A standard, légèrement plus souple sur les extensions de bâtiments existants.

Prescriptions vectorielles officielles présentes sur votre terrain :

• Paysage agreste à protéger (PR-EPA) : 5 198 m² soit 56 % du terrain — espace naturel ouvert à préserver, sans construction ni artificialisation.
• Espace vert protégé à conserver ou créer (CE-EPV, L.151-19 CU) : 64 m² (1 % du terrain) — toute intervention sur cet espace est soumise à conditions spécifiques p.137.

Ce que vous pouvez construire

Ce qui est interdit (sans exception possible)

Le règlement interdit expressément p.145 :

• toute construction neuve d'habitation
• les centrales photovoltaïques au sol
• l'extraction de terre végétale
• les dépôts de déchets non agricoles
• le stationnement de caravanes ou résidences mobiles

Ce qui est possible : extensions et annexes de l'existant

L'article DS-A 2 du règlement admet les extensions et annexes (piscine incluse) des bâtiments d'habitation déjà existants, sous conditions strictes p.146 :

Conditions d'éligibilité :

• La surface de plancher initiale du bâtiment existant doit être au moins égale à 50 m² p.146.
• D'après les données satellitaires (IGN), il semble qu'environ 180 m² de bâtiment résidentiel soient déjà présents — mais seul le permis de construire original permet de le certifier.

Plafonds à ne pas dépasser p.153 :

• Accroissement de la surface de plancher : + 30 % max de la SP existante au PLU approuvé
• Total (existant + extension) : 250 m² max de surface de plancher par unité foncière
• Garage : 30 m² max (obligatoirement accolé si inexistant)
• Piscine : 40 m² max
• Pool house : 20 m² max
• Abri de jardin : 10 m² max

Règles d'implantation des annexes p.153 & schéma p.146 :

• Les extensions doivent être accolées ou ne pas dépasser 8 mètres du bâtiment initial.
• Les annexes doivent être dans un rayon de 20 mètres du nu de la façade existante.
• Les annexes ne comportent qu'un seul niveau.

Conditions qualitatives p.147 :

• Ne pas compromettre l'activité agricole ni la qualité paysagère du site.
• Ne pas créer de nouveaux logements (pas de raccordement EDF séparé, pas de nouvel assainissement autonome).
• Chaque extension d'habitation doit être accompagnée d'« une haie au contact de chaque parcelle cultivée ».

Ce que cela donne concrètement :
D'après les données satellitaires (IGN), il semble qu'environ 243 m² soient déjà bâtis (environ 180 m² de logement + environ 63 m² d'annexe, sous réserve de l'emprise réelle du bâti existant). Si la surface de plancher réelle était de cet ordre, le plafond de 250 m² laisserait une marge d'extension d'environ 7 m² seulement — ce qui serait très contraint. Les annexes dissociées (piscine max 40 m², pool house max 20 m², abri max 10 m²) entrent dans le décompte global p.153. Il est indispensable de vérifier la surface de plancher légalement autorisée (permis de construire initial) avant tout projet.

Ce qui est possible pour une exploitation agricole

Si le terrain est ou devient le siège d'une exploitation agricole, des droits complémentaires s'ouvrent p.147 :

• Construction d'habitation agricole dans la limite d'une construction par exploitation et d'une surface de plancher totale de 300 m² (extensions comprises), sous réserve de l'existence d'un bâtiment technique régulièrement autorisé à proximité.
• Bâtiments d'exploitation agricole (hangars, serres, etc.) directement nécessaires à l'exploitation.
• Accueil de campeurs dans la limite de 6 emplacements et 20 campeurs, pour une durée maximale de 3 mois par an, sans aucun bâtiment nouveau.

Contraintes et servitudes sur le terrain

Contraintes PLU (données vectorielles officielles GPU)

• Paysage agreste à protéger (PR-EPA) — 5 198 m², soit 56 % de la parcelle. Zone de paysage ouvert à conserver : toute construction ou artificialisation supplémentaire y est à proscrire, en cohérence avec le caractère naturel et agricole de la zone.
• Espace vert protégé à conserver ou créer (CE-EPV) — 64 m², soit 1 % de la parcelle. Toute intervention est soumise aux conditions de l'article PE 3 du règlement p.137.
• Aucun emplacement réservé (ER) ne grève votre parcelle (confirmé par le balayage géométrique officiel — donnée exhaustive).
• Aucun espace boisé classé (EBC) ne grève votre parcelle (confirmé par le balayage géométrique officiel — donnée exhaustive).

Servitudes d'utilité publique

• AC1 — Abords des monuments historiques : votre parcelle est entièrement couverte par la servitude AC1 (balayage géométrique officiel GPU), au titre de deux monuments : la Villa Saint-Jean et la Villa d'Andon et ses jardins. Tout projet de travaux (construction, extension, clôture, démolition) nécessite l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Cela ajoute 1 à 2 mois à l'instruction d'un permis de construire.
• PM1 — Plans de Prévention des Risques Naturels : la totalité de la parcelle est couverte par des PPR (incendie de forêt, mouvement de terrain). Détails à la section suivante.
• Vallon protégé : 1 665 m² (18 % de la parcelle) — couche d'information signalant un talweg sensible. À surveiller pour la gestion des eaux pluviales et l'imperméabilisation.
• Droit de préemption urbain (DPU) : 67 m² (1 % de la parcelle). En cas de vente, la commune dispose d'un droit de rachat prioritaire sur cette fraction.

Risques naturels et technologiques

Incendie de forêt — PPRif (zone de prescription certifiée)

Votre parcelle est entièrement dans le périmètre du PPRif de Grasse (approuvé le 13 juillet 2009), en zone bleue certifiée (source : zonage réglementaire officiel Géorisques, interrogé au droit de votre parcelle).

La zone bleue est une zone de prescription : la construction n'y est pas interdite, mais elle est soumise à des prescriptions techniques obligatoires (résistance au feu des matériaux, débroussaillement, équipements de défense incendie, accès pompiers). Pour connaître les prescriptions exactes applicables, consultez le règlement du PPRif : Acte officiel PPRif Grasse et son règlement détaillé disponible en mairie.

Obligation légale de débroussaillement (OLD) : la totalité de votre parcelle doit être débroussaillée (arrêté préfectoral du 25 septembre 2025). Modalités : préfecture des Alpes-Maritimes.

Mouvement de terrain — PPR (zone de prescription certifiée)

Votre parcelle est entièrement dans le périmètre du PPR mouvements de terrain (approuvé le 1er juin 2004), en zone bleue certifiée (source : zonage réglementaire officiel Géorisques).

La zone bleue implique des prescriptions techniques pour toute construction : fondations renforcées, drainage, gestion des eaux de ruissellement. Votre terrain présente une pente moyenne d'environ 32 % (forte pente, données IGN), avec un dénivelé d'environ 29 mètres et un profil probablement en restanques — ces caractéristiques renforcent les exigences de stabilité.

Inondation — PPRi (périmètre partiel)

Environ 3 % de votre parcelle est dans le périmètre du PPRi de Grasse (approuvé 2023, modifié 2024-2025). La couleur de zone exacte n'a pas pu être certifiée sur ce périmètre — vérifiez le plan du PPRi annexé au PLU.

Retrait-gonflement des argiles — Aléa FORT

Votre terrain est en aléa fort de retrait-gonflement des argiles (RGA). Une étude géotechnique G2 pré-projet est obligatoire avant toute construction ou extension (loi ELAN 2018). [connaissance générale pour le régime juridique exact]

Sismicité — Zone 3 (modérée)

Votre terrain est en zone de sismicité 3 (modérée). Les règles parasismiques du Code de la construction s'appliquent. [connaissance générale]

Autres risques

• 2 cavités souterraines recensées à moins de 500 m (ouvrage civil et cavité naturelle) — à mentionner à un géotechnicien.
• Radon : niveau moyen recensé — ventilation des sous-sols recommandée.
• Historique CATNAT : la commune de Grasse recense de nombreux arrêtés de catastrophe naturelle (source Géorisques, données de session), dont une majorité pour inondations/coulées de boue et mouvements de terrain. Le dernier arrêté date de 2024.

Patrimoine et architecture (ABF)

Votre parcelle est entièrement couverte par la servitude AC1 (abords de monuments historiques), confirmée par le balayage géométrique officiel, au titre de :

• Villa Saint-Jean
• Villa d'Andon et ses jardins

Tout projet de travaux (construction, extension, modification de clôture, démolition, même partielle) est soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). L'ABF peut donner un avis favorable, favorable avec prescriptions (matériaux, couleurs, volumes, toitures imposés) ou défavorable, qui bloque la délivrance du permis.

Les prescriptions architecturales du règlement PLU vont dans ce sens p.139 :

• Enduits blancs proscrits
• Murs de soutènement en moellons du pays avec plantations grimpantes ou retombantes
• Clôtures à claire-voie obligatoires le long des cours d'eau
• Portails à claire-voie, reculés d'au moins 5 mètres de l'alignement
• Panneaux bois, PVC et voiles de protection interdits

Règles architecturales et paysagères particulières

Votre terrain est à forte pente (~32 %), ce qui implique des règles de construction spécifiques p.138 & p.139 :

• La hauteur est mesurée « en tout point des façades du sol existant jusqu'au niveau de l'égout du toit » — sur un terrain en pente, cela peut générer des façades de hauteurs différentes selon l'orientation.
• Les murs de soutènement (restanques) ne peuvent dépasser 2 mètres de hauteur, sauf nécessité de sécurité publique. Ils doivent être en moellons du pays avec plantations.
• Les enrochements cyclopéens et béton brut apparent sont interdits.
• Sur un terrain dont la pente dépasse 5 %, le plan de masse doit comporter un relevé altimétrique avec les courbes de niveau.
• Les piscines : hauteur des murs d'encuvement apparents limitée à 0,5 mètre au-dessus du sol naturel (1 mètre pour les piscines à débordement) ; murs de soutènement de piscine : max 1,5 mètre apparent.

Protection des arbres p.140 : aucune construction ne doit être réalisée à moins de 10 mètres du pied des grands arbres (pins parasols, cèdres, chênes, eucalyptus…) et à moins de 5 mètres pour les espèces plus petites (oliviers, cyprès, lauriers…).

Le marché autour de chez vous

Dans un rayon de 500 mètres autour de votre terrain, 14 mutations ont été enregistrées (données DVF). Le prix médian ressort à 4 848 €/m² habitable et le prix moyen à 4 803 €/m² (maisons et appartements uniquement — les terrains nus ne sont pas intégrés dans ces moyennes).

Ces chiffres reflètent le marché global de ce secteur de Grasse. La valeur d'un bien en zone A dépend avant tout du bâti existant légalement autorisé et de sa surface habitable réelle — la nature agricole du foncier limite fortement la constructibilité et donc la valeur foncière en tant que telle.

Les recommandations de l'urbaniste IA

Vos prochaines démarches

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   1. Retrouver les permis de construire originaux
   Demandez en mairie de Grasse le dossier du permis de construire du bâtiment existant pour connaître la surface de plancher légalement autorisée. Le plafond d'extension de 250 m² et le seuil des 50 m² s'apprécient sur la surface légalement autorisée, pas sur une estimation satellitaire.
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   2. Demander un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb)
   Ce document (L.410-1 b du Code de l'urbanisme) confirme les règles applicables, les servitudes et la faisabilité de votre projet spécifique. Il est valable 18 mois et cristallise les droits à la date de sa délivrance. À déposer en mairie de Grasse.
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   3. Consulter l'ABF en amont
   Prenez rendez-vous à l'UDAP des Alpes-Maritimes (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine, Nice) avant tout dépôt de permis, pour anticiper les prescriptions architecturales au titre des abords des monuments historiques (Villa Saint-Jean et Villa d'Andon).
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   4. Commander une étude géotechnique G2
   Obligatoire (loi ELAN) avant toute extension ou construction sur ce terrain classé en aléa fort de retrait-gonflement des argiles. Faites appel à un bureau d'études géotechniques agréé.
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   5. Consulter le règlement détaillé du PPRif
   Le détail des prescriptions techniques de la zone bleue (matériaux, accès pompiers, OLD, réserve d'eau) figure dans le règlement du PPRif, disponible en mairie ou à la DDTM. Acte d'approbation : Plan de prévention des risques d'incendie de forêt de Grasse. Plan de zonage graphique : Règlement graphique PLU partie 3.
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   6. Vérifier les réseaux (assainissement)
   En zone agricole, le raccordement au réseau public d'assainissement peut être absent. Faites valider votre projet d'assainissement autonome par le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) de Grasse avant tout dépôt de permis.